Как с рекламой в Telegram закрыть 6 сделок со средним чеком 15 млн рублей: кейс агентства недвижимости

Что такое Telegram Ads для недвижимости и почему это работает

Telegram Ads для недвижимости — это performance-инструмент, который позволяет агентствам и застройщикам привлекать целевые обращения с измеримой стоимостью и прогнозируемой конверсией. В отличие от посевов в региональных пабликах или классической таргетированной рекламы, Telegram Ads даёт доступ к платёжеспособной аудитории финансовых и инвестиционных каналов — той самой аудитории, которая рассматривает недвижимость как инструмент сохранения капитала.

В этом кейсе мы покажем, как системная работа с Telegram-каналом и Telegram Ads позволила закрыть 6 сделок со средним чеком 15 млн рублей за четыре месяца — с бюджетом чуть больше миллиона рублей.

О проекте: задача и контекст

Клиент: агентство недвижимости в Санкт-Петербурге.

Цель: увеличить оборот с 1 млрд до 5 млрд рублей в год за счёт системной лидогенерации через Telegram.

Ситуация на рынке

Санкт-Петербург — самый перегретый регион по числу агентств недвижимости. Конкуренция среди агентов колоссальная:

• 18 000 частных брокеров в городе;
• доля партнёрских продаж: 40% в классе комфорт, до 60% в бизнес- и элитном сегменте;
• к концу 2022 года в Telegram уже работали три агентства с аудиторией 50 000+ подписчиков и пять-десять с аудиторией 10 000-15 000.

Что было до старта

Клиент уже имел Telegram-канал с 2 500 подписчиков. Использовались посевы и Telegram Ads для привлечения, но системы лидогенерации не было — обращения приходили хаотично, без прогнозируемой стоимости и конверсии.

Предыдущий опыт показал: посевы в региональных пабликах малоэффективны для премиум-недвижимости. Они подходят офлайн-бизнесу, ориентированному на конкретный район, но не для инвестиционных объектов с высоким чеком.

Ключевые KPI

Мы определили два главных показателя эффективности:

1. Стоимость первичного обращения — заявка с номером телефона;
2. Стоимость квалифицированного клиента — потолок 20 000 рублей.

Этап 1: подготовка канала к работе с рекламным трафиком

Перед запуском рекламы канал нужно подготовить. Привлекать подписчиков в канал без стратегии — всё равно что вести клиентов в офис без вывески, мебели и менеджеров. Мы прошли пять ключевых шагов.

Определение целевой аудитории

• Основная аудитория: жители Санкт-Петербурга и области, рассматривающие недвижимость как способ сохранить капитал;
• Вторичная аудитория: жители Москвы, ищущие второй дом в Петербурге.

Контентные связки

Мы разработали систему контентных связок: каждый объект недвижимости сопровождается догревающими постами — аналитика локации, инвестиционный расчёт, сравнение с альтернативами. Подписчик видит не просто рендер, а бизнес-кейс.

Система приёма обращений

Создана система приёма обращений через WhatsApp с кодовыми словами. Каждое кодовое слово привязано к конкретному объекту, что позволяет точно отслеживать источник заявки. Система интегрирована с amoCRM — менеджер получает заявку с полным контекстом.

Контент-стратегия

Контент-стратегия канала включала четыре направления:

• аналитика жилой и коммерческой недвижимости;
• тренды для инвесторов — что покупать, когда, почему;
• инвестиционные кейсы — реальные цифры и расчёты;
• новости и экспертные комментарии — позиционирование как отраслевого эксперта.

Фирменный стиль

Визуальная идентичность канала строилась на отстройке от конкурентов:

• основной цвет — синий, отсылка к Финляндии и финской архитектуре (контекст локации у Финского залива);
• строгие линии, отражающие инвестиционную тему;
• конкуренты использовали красный — мы намеренно выбрали противоположное решение.

Частота и форматы публикаций

• до двух постов в день;
• еженедельный креативный контент: архитектурные достопримечательности в стиле Захи Хадид;
• голосовые подкасты и видео с брокерами.

Результат подготовки: 64 комментария на голосовой подкаст, обращения начали приходить как из рекламы, так и из органического контента — 20% обращений в месяц генерировал сам канал без рекламы.

Этап 2: стратегия размещения в Telegram Ads

После подготовки канала мы перешли к системной рекламе. Ключевое слово — «системной»: не разовые закупки, а управляемый performance-процесс с контролем каждого рубля.

Рекламные офферы

Мы протестировали четыре основных оффера:

1. Апартаменты с гарантированным доходом — для инвестиционной аудитории;
2. Старты продаж — для тех, кто ищет лучшую цену на старте;
3. Семейные квартиры в почти сданных домах — для покупателей, которым важны сроки;
4. Квартиры в центральных районах — Петроградская, Центральный район, Чёрная речка, Васильевский остров.

Выбор каналов для размещения

Список каналов для рекламы обновлялся постоянно. В месяц — около 200 каналов. Анализ проводился через TGStat и Telemetr, с проверкой действующих объявлений Telegram Ads в каждом канале.

Типы каналов, которые показали лучшие результаты:

• финансы и инвестиции — аудитория с высоким доходом, привыкшая считать доходность;
• управление капиталом — инвесторы, диверсифицирующие портфель;
• частные инвесторы — активная аудитория, готовая к действию;
• конкурентные каналы — подписчики, которые уже интересуются недвижимостью;
• каналы сданных объектов — люди, которые уже купили и могут инвестировать повторно;
• девелоперские каналы — аудитория, знакомая с рынком.

Креативы

Формат: баннер + текст с УТП. Лучше всего отработала связка о старте продаж у Финского залива — сочетание конкретной локации и инвестиционной привлекательности.

Важный вывод: креативы выгорают за неделю. Мы меняли их еженедельно, чтобы поддерживать эффективность.

Управление бюджетом

Мы выстроили чёткую систему управления бюджетом:

• общий бюджет: 700 000 рублей в неделю (максимум);
• дневной лимит: бюджет делим на 4 недели и 7 дней = не более 25 000 рублей в день;
• в выходные и праздничные дни — ограничение расходов (активность аудитории ниже);
• 80-85% бюджета направлялось на проверенные связки, 15-20% — на тестирование новых гипотез.

Результаты за четыре месяца

Вот конкретные цифры, к которым мы пришли за четыре месяца работы.

Финансовые показатели

Показатель	Значение
Бюджет на рекламу с баннерами	259 648 руб.
Общий бюджет	1 053 352 руб.
Стоимость подписки	835 руб.
Стоимость обращения с номером	5 113 руб.
Стоимость квалифицированного обращения	19 973 руб.
KPI стоимости квалифицированного обращения	20 000 руб.
Количество обращений с номером	260
Количество сделок	6
Средний чек сделки	15 000 000 руб.
CPM	310 руб.
Среднерыночный CPM	~855 руб.

CPM 310 рублей — это почти в 2,8 раза ниже среднерыночного показателя. Это результат точного подбора каналов и системной оптимизации размещений.

Динамика снижения стоимости

Стоимость квалифицированного клиента снижалась каждую неделю. Это происходило благодаря:

• росту лояльности аудитории — подписчики, которые читают канал 2-3 месяца, конвертируются лучше новых;
• системной работе с данными — еженедельный анализ и перераспределение бюджета;
• масштабированию эффективных офферов — 80-85% бюджета уходило в связки с доказанной конверсией;
• минимальными затратами на тесты — 10-20% бюджета на проверку новых гипотез.

Вывод: через три месяца системной работы стоимость привлечения клиента может снизиться на 30% относительно первого месяца.

Пошаговый чек-лист: как повторить результат

Основываясь на этом кейсе, мы выделили ключевые шаги для агентств и застройщиков, которые хотят системно работать с Telegram Ads.

Подготовка

1. Определите целевую аудиторию: кто ваш покупатель, какой у него бюджет, что его мотивирует;
2. Подготовьте канал: контент-стратегия, визуальный стиль, система приёма обращений;
3. Интегрируйте CRM — каждая заявка должна отслеживаться от первого касания до сделки;
4. Определите KPI: потолок стоимости обращения и квалифицированного клиента.

Запуск

5. Составьте список из 150-200 каналов для размещения, проанализируйте их через TGStat;
6. Подготовьте 4-5 офферов под разные сегменты аудитории;
7. Установите дневной лимит бюджета и систему распределения 80/20;
8. Запустите первые креативы и начните собирать данные.

Оптимизация

9. Анализируйте результаты еженедельно: CPL, конверсия, стоимость квалифицированного обращения;
10. Меняйте креативы каждую неделю — они выгорают;
11. Масштабируйте работающие связки, отключайте неэффективные;
12. Отслеживайте динамику за месяц, квартал, полугодие — не принимайте решений по данным за одну неделю.

Выводы и рекомендации

Оставляйте бюджет на эксперименты

Даже когда система работает стабильно, 15% бюджета должны идти на тестирование новых идей. Рынок меняется, аудитории выгорают, конкуренты адаптируются. Без постоянного обновления результаты начнут снижаться.

Развивайте идентичность канала

Инструменты рекламы важны, но ключ к долгосрочному результату — уникальность канала. Раскопайте свой код идентичности, разработайте систему из простых, но узнаваемых элементов. Это то, что невозможно скопировать, и то, что формирует лояльность аудитории.

Соблюдайте баланс 80/20

80-85% бюджета — на проверенные связки, которые приносят результат прямо сейчас. 15-20% — на инновации и новые гипотезы. Этот баланс обеспечивает стабильность и развитие одновременно.

Анализируйте в динамике

Считайте результаты не только за неделю, но за месяц, квартал, полугодие и год. Один плохой день не означает, что система сломалась. Один хороший день не означает, что всё идеально. Ценность — в динамике, а не в статике.

Как ГЛАВНОЕ работает с Telegram Ads для недвижимости

Мы не «ведём каналы» и не «делаем посты». Мы управляем performance-маркетингом для агентств и застройщиков — с конкретными KPI, сквозной аналитикой и ответственностью за результат в заявках и сделках.

Наш подход включает:

• разработку стратегии под конкретные бизнес-цели;
• подготовку канала к работе с рекламным трафиком;
• запуск и управление Telegram Ads с еженедельной оптимизацией;
• сквозную аналитику от клика до сделки;
• ежемесячные отчёты с рекомендациями по масштабированию.

Если ваш средний чек от 15 млн рублей и вы хотите системно привлекать клиентов через Telegram — свяжитесь с нами для диагностической встречи.

---

Статья первоначально опубликована на PPC.world.

Часто задаваемые вопросы

Сколько стоит привлечение клиента через Telegram Ads для недвижимости?+

По нашему кейсу, стоимость первичного обращения с номером телефона составила 5 113 рублей, а стоимость квалифицированного обращения — 19 973 рубля при KPI в 20 000 рублей. CPM при этом составил 310 рублей — почти втрое ниже среднерыночного.

Какой бюджет нужен для запуска Telegram Ads в недвижимости?+

В нашем кейсе общий бюджет составил 1 053 352 рубля за четыре месяца, из которых 259 648 рублей — на рекламу с баннерами. Рекомендуемый недельный бюджет — от 150 000 рублей, распределённый равномерно на 7 дней с ограничением в выходные.

Как быстро Telegram Ads начинает приносить заявки для агентства недвижимости?+

Первые обращения приходят уже на второй неделе запуска. Однако стабильная стоимость квалифицированного клиента достигается к третьему месяцу работы — за счёт роста лояльности аудитории канала и оптимизации креативов.

Какие креативы работают лучше всего в Telegram Ads для недвижимости?+

Лучше всего работают связки баннер + текст с конкретным УТП: старты продаж, инвестиционные объекты с гарантированным доходом, квартиры в конкретных локациях. Креативы выгорают за неделю, поэтому их нужно менять еженедельно.

Можно ли снизить стоимость привлечения клиента через Telegram со временем?+

Да. В нашем кейсе стоимость квалифицированного клиента снижалась каждую неделю благодаря росту лояльности аудитории канала и масштабированию эффективных связок. Через три месяца стоимость может снизиться на 30%.